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住房企业大裁员:恨你,却离不开你

    在过去的几年里,市场推动了很多房地产公司,现在他们又回到了原来的样子。

    (当前一轮的房地产裁员是一些住房企业战略崩溃的产物)

    给《财经》记者介绍公司最近裁员,秦岭风味参半。原本准备演一出宏伟的戏剧,舞台已经搭建了这么久,结果戏剧还没有演完,舞台说要拆除了。”

    秦岭是某房地产公司的中层管理人员,销售量位居前十。那天,他的企业集团被紧急通知取消了。不到一周,周围的同事就少了。每天,人事部都会不断地召集人们谈话,然后尽快离开公司。管理员开始使用粉碎机粉碎各种文件和材料。突然,嘈杂的公司走廊一片寂静。秦岭像往常一样每天来上班,点咖啡,点外卖,假装什么都没发生,直到那天他还被人力资源部叫走。

    不仅仅是秦岭的公司。2018年下半年,裁员几乎影响到了万科、碧桂园、华夏幸福、徐辉、泰和……

    “杀戮”游戏的大规模现场版本正在许多办公大楼上演:晚上闭上眼睛,黎明睁开眼睛,然后有人会被杀。不安全感已经取代了半年前的侥幸和乐观情绪,并成为员工中的主流情绪,在大型住宅企业中蔓延开来。

    当中国房地产监管深入时,许多开发商发现自己赌博是错误的。六个月前,他们打赌,在不久的将来,监管将会放松,高价住房仍将在高价土地上增长;四个月前,他们说,过去的历史表明,市场将很快反弹,消费者将再次涌向销售办公室;两个月前,他们发现,更多有风险意识的同事开始乞讨。联合国将调整他们的阵容,为过冬做准备;今天,越来越多的住房企业正在为过冬做准备。不要谈论这个行业的未来,因为他们过去所预测的一切都没有发生。同时,住房市场不稳定,现金流缓慢,住房企业的压力越来越大。

    抛弃妄想,保持敬畏,是许多房地产从业者在这一轮调控中最重要的一课。自2016年底以来,这一规定比以前更准确、更残酷、更持久。也是在这一刻,许多从业者真正理解这个短语的力量-房子是用于生活,而不是油炸。

    从2015年到2016年,房地产行业盛宴,许多房地产公司的销售和利润以惊人的速度增长。自2014年以来,央行已经连续降息和基准。资金大量涌入房地产。许多开发商被这股巨大的资金浪潮所吸引。这个行业对人才的需求空前扩大。人们闭着眼睛卖房子的时代已经出现。

    11月,SOHO中国董事长潘石屹在接受财经记者的视频采访时说,今天的中国房地产非常危险,需要调整。

    “我感到特别遗憾的是,中国80%的房地产公司所有者的能源都用于资本运营。”潘石屹说,将住房企业变成小政府和银行是错误的。其次,企业能否健康生存与公司的规模无关。他们有两件事与此有关。一个是债务比率不高,另一个是他们应该有能力建造好房子。

    被解雇

    当人力资源部最终邀请秦岭进入谈判室时,他的许多兄弟已经离开了。在随后的日子里,秦岭发现他的一些前同事在找到下一份工作之前已经妥协了。其他人的情绪都是在工作结束时形成的。从朋友圈到围心集团,他们怨恨、诅咒、困惑,充分表达了他们受到的不公平待遇。

    秦岭看到同事们在各集团公司大声辱骂,他们认为公司无礼、不讲道理、不尊重人才,这种心情很快得到了很多人的反应。一个下岗的员工说:“留下来比被解雇好吗?”愤怒之后,寒冷和疲劳开始流行。许多人不得不接受一个残酷的现实,那就是他们已经过了下一份工作的最佳年龄。

    在中国,许多房地产专业经理人面临着一个令人尴尬的40岁的就业问题。这些人大多来自房地产的黄金时代。它们是过去辉煌时代的影子。它们被投射在历史的墙上。他们中的许多人可能永远处于他们的最高位置。

    最糟糕的情况是没有准备就被解雇了。在匆忙中,很难找到相同的地点,因为企业是萝卜坑。

    一个相对糟糕的情况是,当你40岁的时候,你没有爬到中层管理岗位,甚至更年轻、更坚强的追随者也在飞速上升。对你来说,工作场所的天花板正在迅速下沉。

    特别是对福建的一些开发商来说,年龄正成为一个分水岭。40岁以前的人被认为精力充沛、精力充沛,而40岁以后的人则被认为保守。一些公司甚至在内部高呼“只有80后才是城市的总经理”。

    不出所料,秦岭将收到辞职通知和赔偿协议。三个月的工资报酬似乎只是沧海一粟,但人力资源部已经尽力了。秦岭发现HR的脸没有看到一点情绪波动。他尽快签了名,然后不回头就离开了公司。

    每次跳槽都是一次冒险。秦岭分公司是公司新开张的业务。两年前,排名前十的房地产公司宣布将进入热门城市,招募资金雄厚的军队,并迅速组建一支队伍。团队成员来自四面八方,唯一的共同点就是他们来自知名的房地产公司,很多人不守规矩,甚至互相看着对方。

    公司的老板们委托他们执行重要任务,并在无数的内部会议上表达了他们对新业务的期望。如果不是因为财政拮据,或许管理层的耐心会持续更长时间。但现在他们迫不及待,即使一些新项目离他们只有一步之遥。

    对于员工来说,这就像等待太阳升起的漫长等待,但是突然窗帘拉开了,一切又回到了黑暗之中。

    裁员谈判者

    两年前,发展创新业务是房地产业的发展趋势。大型住宅企业纷纷宣布将进入新业务。一些人将“房地产”这个词从公司名称中删除,一些人公开宣布他们不再是房地产公司。新的业务范围从高度相关的长期租赁公寓、共享办公室、养老金医疗房地产到完全跨境娱乐体育芯片机器人物联网。

    如今,房地产企业发现新的业务正在变得越来越大的资金缺口,投入与产出远远不成比例。只有传统的房地产开发企业才是摇钱树,他们才开始回归传统的轨道。

    在中国的大部分地区,传统的住宅企业经营也举步维艰。这份榜单甚至包括许多知名的房地产公司,其领导人多次被列入《福布斯》富豪榜。

    不久前,一位TOP10房东给公司总部所在地的市政府首脑写了一封求助信,说公司陷入财务困境,房子卖得不好。他要求政府伸出援助之手,希望金融机构能够得到扩展。在信中,他提醒政府,这么多年来,该公司一直是该地区的一大纳税人。

    具有讽刺意味的是,8个月前,他们还在挥霍广告费,这是一个“大钱”的形象。

    一家中型房地产公司部门负责人张凯毅告诉《财经》,他自己已经收到公司裁员的指示。不同之处在于他扮演了“裁员面试官”的角色。由于市场寒冷、项目销售现金流有限和人事成本高,他的部门被告知至少削减三分之一。

    在详细整理之后,他开始一个接一个地面试员工,告诉他们这个令人遗憾的决定。在面试中,他发现员工之间有很大差异。那些能力很强的人往往一言不发,迅速接受公司的安排,直接谈论退出计划,并且表现得聪明和快乐;那些不够强壮,而且大部分时间都在平日里闲逛的人,在试图解雇他们时会遇到很多麻烦。这些人首先试图停留尽可能长的时间,希望在失败后迅速改变他们的要求,希望得到一个超标准的补偿方案。

    “第一种员工希望保持最后的尊严,而第二种员工希望抓住最后的稻草。”张开义说。

    幸存者

    那些被力量或运气抛在后面的人只能通过加倍努力来对付普遍存在的不安全感。

    像秦岭一样,林冉刚刚经历了一次激烈的裁员。不同之处在于,他被视为留下来的核心力量,但他对此并不满意。几个月前,一位猎头公司找到他,说一家福建的住房公司给他提供了三倍的薪水。林冉犹豫了很久,因为他不接受它,因为他担心它不会持续太久。他想以此作为谈判筹码,与上司协商加薪事宜。出乎意料,裁员的风暴正在迅速逼近,更不用说加薪了。九头牛和两只老虎才保持现在的位置。后来,他了解到,福建房屋公司也在裁员。

    林冉说:“现在我要一步一步来,不去想未来。”

    这种复杂的生存意识弥漫在许多住房企业的中层管理人员中。在一次与房地产业同行的私人会议上,刘伟黄发现,今年业内人士对职位和薪水的期望远低于往年。

    刘伟黄在一家大型住宅企业担任人力资源经理。他发现人们过去常常走到一起,互相推荐更好的工作。现在,在职人员敦促其他人不要鲁莽行事。第一件事是保留他们的座位。

    那些失业的人不再倾向于等待一个更理想的职位。在聚会上,他们中的大多数人表示,即使他们的薪水和年级比以前低了一点,他们也愿意尝试。因为市场已经改变,等待可能更糟。

    刘伟黄说:“今年的跳槽气氛是近年来最悲观的。”

    (就危机而言,人人平等,任何立场都会受到影响。)

    扮演一些角色

    与成熟的职业经理人不同,今年许多刚毕业的房地产行业新人刚刚进入。他们被房地产裁员的浪潮弄糊涂了。他们中的许多人被招募到不同级别,但一旦找到工作,他们就失业了,而且他们在房地产界也经营得很短。

    一位刚下岗的大学生告诉《财经》,由于毕业学院不是211所,她被解雇了。根据公司的官方声明,这是优化人才结构的正常行动。事实上,许多开发商的人才管理还处于初级阶段:在产业高峰期吸引人才,在低谷期裁员,简单随意。一个重要的原因是,房地产企业的人力成本占公司总成本的比例过低,与土地溢价和资本成本相比,导致开发商对人才的关注度大大降低。

    个人住房企业已提出改善招聘标准的建议,但这仅仅停留在口号阶段。标准的提高并不代表人才管理的提升。人才需要进一步加工和培训,而不仅仅是引入教条。

    一位房地产行业资深人力资源专家告诉《财经》:“招聘而非培训主导的人才战略注定要失败。”前者是公司与员工之间的交易关系,就像一夜情;后者是共生关系,就像婚姻。中国开发商对人才的态度主要是前者,这是短视的。

    有万科、中海和龙湖公司对学校招生持长远观点。这三家公司有相对成熟的人才培养体系,他们的招生计划已经维持了很多年。在他们早期,他们学习了外国公司的想法,比如惠普的做法,并鼓励员工长期服务,所以他们必须为员工的成长付出代价。但他们的人才观也在改变。

    因此,房地产新人进入之前,除了待遇待遇待遇、企业成长外,还结合了行业的大趋势。很少有毕业生有这样的能力。

    刹车

    在住房企业裁员的风暴中,存在着不情愿、执着、眼泪、怨恨、理性和自欺。

    《财经》记者采访的许多从业人员表达了他们对房地产售后市场的困惑,对房地产企业生存的麻木不仁,对缩编风暴结束的不确定性,是否像秦岭一样被解雇,是否像秦岭一样是偶然逃离的人。像林冉,或者像张开义那样用刀割别人的人。但是他们都忽略了一件事:在工业的冬天,企业必须为自己储存能量才能生存。

    麦肯锡的咨询小组是许多大型房主的客人。麦肯锡有一个众所周知的“没有晋升,没有退休”的雇佣理论,建议公司应该尽快解雇那些排名最后10%、25%或33%的员工,以便雇佣更便宜的新劳动力,甚至痛苦地解雇那些经验丰富且忠于公司老员工的员工。麦肯锡认为,年长的员工比新员工花费更多,而且他们中的许多人在绩效上没有差别。

    住房企业这一轮大规模裁员不仅节约成本、改善现金流,而且伴随着企业结构的调整,这在历史上已经不是第一次了。

    2008年,受金融危机影响,中国开发商纷纷下岗,但那时,许多公司为了做更多的假工作,取消了商业支持职位,很少涉及主要业务部门。这是对总体趋势被动响应的缩减。

    从2013年到2014年,开发商开始在设计、营销、投资和其他商业领域裁员、提高效率。当时裁员的特点是半途而废。有老公司裁员、萎缩,还有新公司加速扩张和招聘。那些被解雇的人能迅速行动。

    对房地产行业的关注也有分歧。四、五年前,徐汇和阳光城等福建省住房企业积极增加仓储用地。龙湖市开始重视市场和客户调研,荣创、碧桂园的渠道营销建设被提升到一个较高的水平。当前一轮的房地产裁员和调整更像是过去两年空前的房地产繁荣时期的收缩。它是一些房地产企业战略崩溃的产物,也是企业刹车时所承受的负担,足以使许多房地产从业者回到原来的状态。

    在本轮监管之前,央行在2014年开始连续下调利率和基准。资金涌入房地产,催生了房地产热潮。许多开发商已经通过巨额资金筹集到了资金,房地产业也迎来了一个闭着眼睛卖房子的时代。对人的需求空前扩大。

    此后,一些开发商开始加速运行,利用资金堆的规模和人力海战术堆的销售量,但不追求产品升级和创新,不在乎组织是否演进,缺乏市场敬畏,尊重人才的专业性正在下降。然而,在这个过程中,许多年轻人也迅速步入管理岗位,实现了业绩嘉年华、事业腾飞、个人财务自由。

    房地产从业者的门槛也变得模糊了。过去几年,健身教练、餐厅服务员、理发师、空姐和默默无闻的演员纷纷涌入房地产圈出售房屋。

    一位房地产从业者说:“房地产业人士最常犯的错误就是把市场形势当成自己的能力。”

    2016年9月30日,新一轮监管工作启动。它一直被添加。自去年年底以来,销售办公室开始降温,行业气氛从乐观变为悲观。此时此刻,刹车是第一步,裁员和业务调整是开发商摆脱负担,努力在这个寒冷的冬天生存的第一步。

    除了解雇产能过剩的一线工人外,管理层也在解雇工人。开发人员意识到组织结构需要扁平化,许多部门中层管理人员被淘汰。核心目标是更快地响应市场,提高业务效率和人均产出。

    “现在公司裁员很厉害,过去两年里哪个公司没有疯狂扩张?”上述房地产从业人员说。在危机意识下,人人平等,任何立场都会受到影响。

    在过去的几年里,市场推动了许多房地产公司。现在它们又回到原来的形状了。

    洗牌

    这次,那些被裁员和矫正的人将会有更少的合适的再就业机会。一些房地产猎头告诉《财经》,很少有公司能逆势扩张。目前,社会上仍在招募的房地产公司要么是当地的国有企业,要么是中西部地区的一些中小企业。现在跳槽,基本上不可能加薪,不减薪是很好的。”

    房地产市场变化,房地产企业需要提升自己的经营战略,人才队伍也需要洗牌升级。

    两年前,张凯仪被公司调到广州,在项目现场呆了很多天。在那段时间里,他看到了许多同事,他们不是每天都忙于这个项目。他们经常炒股,观察市场,聊天,喝茶,什么都不做。他哀叹这些人没有取得任何进展,但是当他们遇到良好的市场形势,他们可以赚钱,无论做什么,他们都是公司的英雄。

    对于房地产专业经理人来说,思考未来太难了,因为未来充满了不确定性,但是只有不断思考如何跟上时代的步伐,他们才能成为不容易被取代的人。

    专业的房地产经理大致可以分为三类。首先是技术官僚主义。这类人才来自房地产行业,具有工程、设计、营销、投资等专业背景。他们技术娴熟,敬业精神至上。他们中的大多数人蔑视办公室权力斗争,经常发现很难坐上高位。在过去,这种人才已经实现了其辉煌的时刻,并成为各个住宅企业在不同阶段争夺的热门人才。

    第二类是忠臣。这种人要么很早就加入公司,要么在老板或管理层开始时就显示出他的全面投资能力,忠诚,经过时间的洗礼,成为公司文化的背景色。在不同的阶段,他们不断转换“压路石”和“改革的障碍”的角色,但他们总是得到老板的信任。这些人可能坐得很高,但他们的风险在于,他们越是被同化,他们在发生事故时融入外部环境的能力就越低。他们是不发达的专业经理。

    第三类是阴谋。这些人擅长玩权力游戏。他们学习如何管理人和安置人。他们知道如何站起来组成团队。他们善于使用和维护权力。在业务布局上,有很好的远景和高度。这些人是管理型人才,但随着年龄的增长,知识结构和能力体系需要更新。当房地产新时代到来时,它们很可能成为洗牌的重点。

    房地产资本时代已经步入快车道,金融资本在房地产业中的呼声越来越高。例如,中国平安股份有限公司在华夏幸福,并部署高级管理人员,提出新的经营思路。

    “现在开发商对人才的资本运营能力要求越来越高。”住房企业人力资源主管刘伟黄说。

    一群忠于金融资本的专业地产经理可能成为明天的明星。它们具有较强的金融背景和金融属性,高度符合资本意愿,从更金融的角度和资本偏好来考虑问题,更适应股票时代后房地产的需求。

    刘伟璜哀叹说,房地产业主总是周期性地遭受痛苦,爱恨这个行业,但是“房地产人不能离开这个行业,因为他们在房地产行业已经很长时间了,他们怎么能接受来自其他行业的工资呢?”

    (应答复者的要求,秦岭、张凯一、林然和刘伟黄是别名。)

    作者:董文燕,来源:财经杂志

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